La transformation en pièce à vivre de cave, grenier ou autre garage est une solution qui évite, dans certains cas, la partie gros œuvre.
Vous avez envie de rentabiliser ces mètres carrés existants, mais il faut penser à tous les détails afin que cette économie ne se transforme pas en échec… ou en surcoût…
Les particularités de chaque principe d’agrandissement
Chaque création de pièce dans une de vos dépendances, attenante ou plus éloignée, représente un certain nombre d’avantages et d’inconvénients qu’il convient de bien évaluer pour choisir la solution la plus aboutie.
En outre, et comme nous le verrons, même sans modification extérieure, toute création de pièce qui déboucherait sur une augmentation de la surface habitable doit être signalée. Une simple autorisation de travaux peut suffire, sauf si votre surface utile finale dépasse les 150 m².
Préalable
Il est nécessaire de penser aux pièces qui seront créées :
- celles qui ont besoin de lumière naturelle : salle à manger, salon, bureau ;
- celles qui peuvent éventuellement se passer de cette lumière naturelle : chambres, salle de télévision ou de cinéma, salle de sport, salle de jeux, rangement ;
- celles qui nécessitent des alimentations en eau et des évacuations : salles d’eau, salles de bain, WC, cuisine, lingerie, buanderie.
Il faut reconnaître toutefois que, selon la localisation de cet agrandissement, il sera plus rare de créer une salle à manger en sous-sol ou en grenier, idem pour une cuisine en grenier, sauf cas exceptionnel d’un espace pour les enfants qui grandissent avec la volonté de leur créer leur propre studio.
Transformation du sous-sol
Dans le cas de présence d’un sous-sol, il est généralement question de création d’un souplex. Tout en partant du principe que ce sous-sol existe déjà et dispose d’une vraie dalle béton, sinon vous pouvez tranquillement ajouter une somme de plus de 100 € le m².
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Les mises en garde |
Les solutions |
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étanchéité |
C’est un des problèmes d’un sous-sol qui peut avoir des soucis d’humidité au niveau des murs ou de remontée d’humidité par le sol. |
Selon le degré d’humidité, des solutions plus ou moins radicales devront être trouvées pour pallier ces problèmes. De la simple pose de déshumidificateur, pour une somme de 100 à 500 €, au principe de cuvelage, de 5 000 à 10 000 € en passant par l’étanchéité des murs pour éviter les remontées capillaires d’humidité pour une somme de l’ordre de 1 000 € sur une quinzaine de mètres carrés, un professionnel pourra intervenir. Un drainage du terrain peut aussi être nécessaire ou un traitement de la dalle béton. |
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aération |
L’aération des pièces créées, et encore plus si ce sous-sol est totalement enterré, est à prendre en considération. |
Ce point noir de la création de pièce dans un sous-sol, lorsqu’il n’est pas possible de créer des ouvertures nécessite la pose d’une VMC, de préférence double flux hygroréglable, d’autant plus dans le cas d’une pièce d’eau. Il faut alors prévoir une somme de 1 000 à 3 000 €, selon l’équipement déjà existant dans le logement au-dessus et les raccordements possibles. |
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éclairage |
L’éclairage de ces pièces est généralement plus sombre par l’absence de lumière naturelle. |
La plupart du temps, ce sous-sol a un accès voiture et il est alors possible de remplacer la porte de garage par une baie vitrée pour une somme de l’ordre de 2 500 €, compris le volet roulant. Pour un garage semi-enterré, la présence d’une lucarne permettra de créer un second point de lumière naturelle et, par exemple, une aération naturelle de salle d’eau, en ajoutant un film dépoli sur cette lucarne. Il sera aussi possible de créer de nouvelles ouvertures en partie haute pour un garage semi-enterré. Dans le cas d’un sous-sol enterré, il vous restera la solution du saut de loup (principe de décaissement pour créer une lucarne) pour un coût de l’ordre de 1 500 €, pose de la lucarne comprise, ou d’un puits de jour avec les pièces supérieures. |
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évacuations |
Compte tenu du point bas, les évacuations en eau peuvent se révéler compliquées. |
Lorsque le niveau est trop bas, que ce soit par rapport à votre propre assainissement individuel ou un assainissement collectif, l’installation d’une pompe de relevage peut être nécessaire et peut vite vous revenir à 10 000 €. Un point très important pour lequel il vous faut bien penser ce poste. |
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accessibilité |
Généralement, la liaison entre le sous-sol existe déjà, sauf si elle se réalisait par l’extérieur. |
Si vous avez besoin de créer une liaison ou, plus vraisemblablement, de modifier cette liaison, surtout dans un logement ancien dont l’escalier peut ne plus correspondre aux attentes, vous pourrez bénéficier d’un escalier bois à partir d’un montant de l’ordre de 500 € et plusieurs milliers d’euros pour un escalier plus complexe en béton ou en pierre. |
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hauteur |
La particularité d’un sous-sol fait que sa hauteur sous plafond est relativement basse, souvent de l’ordre de 2,10 mètres maximum. |
Le problème est qu’il faut encore enlever, à la hauteur disponible initiale, celle du revêtement de sol et celle du plafonnement. Il faut donc minimiser ces derniers (éviter le carrelage au sol et préférer un simple placo collé au plafond) et éventuellement déplacer toutes les alimentations qui pourraient passer sous la dalle de l’étage. Ce déplacement peut alors vous revenir autour de 2.000 à 3.000 €, selon la complexité. Toutefois, pour une chambre ou une salle de bains, voire un salon de télévision, une pièce plus basse, autour de 2 m, sera moins gênante que pour une vraie pièce de vie. |
- Les avantages
Par contre, une cave se trouvant juste en dessous du logement peut présenter quelques avantages :- elle apportera une meilleure isolation du logement au-dessus, et pourra alors permettre l’obtention d’aides plus spécifiques, comme nous le verrons sur le paragraphe dédié.
- elle se trouve généralement à proximité des alimentations en eau et évitera des surcoûts d’installation en plomberie.
- de la même manière, l’électricité n’est généralement pas très loin.
- il peut aussi être pratique de rajouter des radiateurs si votre chaudière les supporte et se trouve assez proche.
Transformation du grenier
C’est là que la notion de combles perdus et combles aménageables doit être prise en compte. Dans le cas de combles perdus, cette notion est due à la faible hauteur disponible. Ce qui ne signifie pas totalement l’absence de solutions à titre personnel, que ce soit pour créer du rangement, ou par le fait de surélever alors la construction. Dans ce dernier cas, la solution est un peu hors sujet pour cette transformation mais a été envisagée dans les articles La surélévation de maison: prix et méthodes ou La surélévation: comment faire ?. Pour qu’une pièce soit qualifiée de décent, il est nécessaire qu’il dispose d’une surface de 9 m² au moins et d’une hauteur mini de 2m20. Mais, à titre personnel, vous pouvez vous créer une salle de jeux plus basse, un dressing ou autres.
Dans le cas d’un aménagement de grenier, pour un aménagement simple type salle de jeux qui peut commencer autour de 500 € le m² à un aménagement plus complexe atteignant les 2 000 € et plus, le prix dépend de divers éléments.
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Les mises en garde |
Les solutions |
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l’accès |
C’est parfois un point à vérifier, notamment lorsque cet accès s’effectue par une échelle ou un escalier non sécurisé. |
On retrouve la solution envisagée pour le sous-sol qui peut aller de 500 € pour un modèle standard bois à plusieurs milliers d’euros. Généralement, il faudra plutôt envisager un modèle pas trop lourd, dans ce cas précis. |
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la luminosité |
Un grenier est souvent un lieu sombre. |
La fenêtre de toit est une solution souvent la plus simple pour un grenier, appelée couramment Velux. Le prix dépendra de la qualité du vitrage et de la présence d’un simple rideau occultant ou d’un volet roulant. Ce dernier sera généralement électrique et pourra aussi fonctionner à l’énergie solaire. Il faut compter entre 500 et 1 000 € pour une telle installation, à multiplier par le nombre d’ouvertures souhaitées. |
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l’isolation du plafond |
Directement sous les toits, il faut généralement prévoir une isolation qui, même lorsqu’elle existe, est souvent insuffisante. |
L’isolation d’un grenier est un cas à part puisqu’il existe différentes solutions. |
- Les avantages
- Réaliser une salle d’eau au-dessus d’une salle d’eau existante permettra de le faire à moindre frais et avec plus de facilités.
- Le plancher existe déjà, bois ou béton, et ne nécessitera qu’un revêtement de sol, voire un ragréage. Ce qui peut aussi être l’occasion de vérifier si une isolation acoustique sera nécessaire vis-à-vis de l’étage inférieur.
- La présence de rampants bas, d’une hauteur inférieure à 1m80 peut aussi être l’occasion de réaliser des placards et autres rangements.
Transformation de tout ou partie du garage en habitation
Concernant les mises en garde, vous allez retrouver certaines particularités qui sont présentes aussi dans le cas d’un grenier ou d’un sous-sol, pour la plupart du temps.
Toutefois, il existe quelques cas particuliers et, par exemple, s’il s’agit d’un garage (ou autre construction style abri, grange, atelier, etc.) indépendant de la maison et, donc, un peu plus éloigné.
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Les mises en garde |
Les solutions |
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l’électricité |
Si la construction est éloignée, des frais supplémentaires sont à prévoir. |
Soit vous pouvez vous raccorder au compteur existant, notamment lorsque le garage est attenant, soit vous aurez intérêt à prévoir l’installation d’un compteur monophasé, de 50 à 150 € et d’un tableau électrique, pour un peu plus de 500 €. |
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les arrivées d’eau |
La question est la même que ci-dessus. |
Comme précédemment, en cas de l’éloignement du bâtiment, la prolongation des alimentations et des évacuations peut vous revenir autour de 100 € le mètre linéaire. |
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la lumière |
Un garage ne comprend généralement qu’une porte d’entrée, éventuellement une petite fenêtre et manque de luminosité. |
L’ouverture d’un mur porteur revient entre 1 500 et 3 000 €, auquel il faut ajouter le prix de pose d’une fenêtre, de l’ordre de 500 à 800 € selon le modèle choisi et les volets. |
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les particularités d’isolation |
Le problème est un peu plus conséquent que pour un sous-sol ou un grenier, et encore plus en cas de bâtiment totalement indépendant. |
Il faut seulement penser à vérifier que le sol est déjà isolé et traité contre les remontées d’humidité, comme déjà vu lors des points précédents ET prévoir une isolation en plafond avec le choix entre le rampant, qui apportera plus de volume ou le plafond plat. |
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la liaison avec la maison |
Lorsque ce garage est attenant à la maison mais non relié, il est intéressant de créer cette liaison. |
- Les avantages
L’un des avantages est commun à tous ces agrandissements étudiés ici, soit la présence de toute la partie maçonnerie charpente et couverture, c’est-à-dire la totalité du gros œuvre mais, cette fois, dans son intégralité, sans se retrouver confiné en sous-sol ou à l’étage.
D’où l’intérêt de réaliser un agrandissement de surface habitable qui puisse aussi disposer totalement de son indépendance, parfait pour des adolescents passant adultes, ou pour réaliser des chambres d’hôtes, par exemple.
Cette indépendance peut même être encore plus totale lorsque ce garage ou autre est distant de la maison, mais c’est un inconvénient lorsqu’il s’agit de membre de la famille qui prend ses repas avec vous et doit alors passer par l’extérieur.
Les éléments communs à ces agrandissements
Certains travaux resteront sensiblement identiques, que cette création de pièce soit réalisée au sous-sol, au grenier, sur un garage attenant ou dans un bâtiment séparé. Cumulés, ils représentent généralement de l’ordre de 2 000 € le m².
- Les travaux de sol
Les travaux de revêtements de sol représentent un tarif qui, selon la solution, vous coûteront de 10 à 50 € le m² environ, selon que vous choisirez un sol vinyle, une moquette, un jonc de mer, un carrelage ou un parquet. Même si cette somme peut effectivement être dépassée par certaines matières très nobles.
Si une isolation spéciale doit être créée pour une rupture de capillarité, ce prix peut très vite se multiplier et atteindre, tout confondu, de 50 à 200 € le m² avec polyane, polystyrène, seconde dalle béton et revêtement de sol. - L’isolation
Pour une isolation des murs, comptez de 40 à 70 € le m² en fourniture et pose, selon la solution et l’épaisseur prévue, entre polystyrène, laine de roche et laine de verre. - Le cloisonnement et les menuiseries intérieures
Pour comprendre les travaux de cloisonnement et de finition simple des murs, vous en aurez pour 20 à 40 € le m².
Pour les menuiseries intérieures, en fourniture et pose et selon le modèle choisi, un prix de 100 à 200 € est à envisager, par unité. - L’électricité
Non compris l’éventuel renforcement d’un compteur, pose d’un compteur secondaire, les travaux d’électricité restent simples, et s’établissent entre 50 et 150 € du m². Ce qui se traduit par un tarif final de l’ordre de 1 000 à 2 000 €, pour la création d’environ 30 m² de surface habitable supplémentaire. Non compris un raccordement à longue distance avec nécessité de tranchée, lorsque cet agrandissement s’effectue en dehors de l’habitation. - La plomberie
Les travaux de plomberie se chiffrent entre 100 et 300 € le m², selon les éléments choisis.
Il est possible, pour les travaux les plus simples, de prévoir la création d’une salle d’eau ou d’une salle de bains, voire l’installation d’un kit pour un tarif de 3 000 à 4 000 €.
L’ajout d’un chauffe-eau peut être nécessaire si celui en place ne suffit pas ou se trouve trop éloigné, un supplément autour de 500 € peut être à prévoir. - Le chauffage
Ce poste peut se révéler très variable selon qu’il suffit de poser deux radiateurs électriques, de raccorder deux radiateurs à votre chaudière actuelle ou qu’il vous faut penser à renforcer la puissance de votre chaudière actuelle.
Le plus simple est évidemment d’installer deux radiateurs électriques à inertie pour un coût de l’ordre de 1 000 €.
Il est aussi possible de penser à l’installation d’un poêle à bois ou à granulés, dont le coût de consommation sera moindre et le prix installé pourra aller de 1 500 à plus de 5000 €, selon le modèle, sa puissance, la difficulté d’installation, etc. - Le dressing
C’est un poste qui peut vous intéresser car il n’est pas rare que ce sous-sol serve à créer une suite parentale indépendante du reste de la maison. Un coût évalué de 1 000 € peut convenir à la réalisation de vrais et beaux rangements qui seront mieux qu’un simple placard.
Les démarches nécessaires
Si vous créez des pièces habitables dans des parties déjà construites comme un grenier, un sous-sol, un garage ou une dépendance, vous récupérez automatiquement des mètres carrés habitables, à moins que les hauteurs sous plafond restent inférieures à 1 m 80 puisqu’il est question de surface habitable Loi Carrez. Il vous faut donc déposer une autorisation préalable de travaux auprès des services de l’urbanisme.
Toutefois, lorsque cette surface atteint 20 m² et que votre surface totale habitable est au-delà de 150 m², il vous faudra un permis de construire et une signature d’architecte au niveau du dossier de demande.
Il faut aussi penser à le signaler à sa compagnie d’assurance. Certes, la prime pourrait se voir augmentée de quelques dizaines d’euros, mais en cas de problème, vous ne risquez plus un non-remboursement des dégâts subis.
Votre taxe foncière peut également se voir légèrement augmentée.
Quelques particularités supplémentaires sont nécessaires et les services de l’urbanisme y seront particulièrement attentifs :
- zone inondable : un aménagement du sous-sol risque de vous être refusé ;
- locaux destinés à la location : les services vous refuseront certainement l’aménagement d’un sous-sol enterré aveugle ;
- places de parking : selon le PLU, si vous sacrifiez un garage, les services de l’urbanisme peuvent vous obliger à le remplacer par une ou des places de parking.
Les aides
Ces travaux, sur un logement terminé depuis plus de 2 ans permettent de bénéficier d’une réduction de la TVA à 10 %, entrant dans le cadre de travaux de rénovation.
Dans le cadre où ces travaux peuvent aussi découler sur une amélioration énergétique, par l’isolation du sous-sol ou du grenier, ils peuvent même se voir disposer d’une TVA de seulement 5,5 %.
Pour tout ce qui touche d’ailleurs à la rénovation énergétique, MaPrime Rénov’ permet aussi de bénéficier d’aides, mais sous conditions de ressources assez sévères.
