Lors d’une construction ou d’une rénovation, vous devrez renseigner des surfaces. Mais qu’est ce qui distingue une surface cadastrale, d’une surface plancher ou encore d’une surface habitable? On vous présente 6 grandes surfaces: cadastrale, emprise au sol, plancher, habitable, utile, Carrez.
Les surfaces en construction
Comment s’y retrouver parmi tous les différents types de surfaces qui existent ?
Selon l’objectif visé (construction/extension, achat/vente ou location) la surface à considérer ne sera pas la même.
Le calcul de chacune des surfaces qui sont présentées ci-après est encadré par des lois qui les définissent précisément afin de protéger les locataires et les acquéreurs mais également de fournir des outils fiables pour une comparaison à l’échelle nationale.
Découvrez ci-dessous les grandes surfaces utilisées en construction:
1- La surface cadastrale
C’est la superficie du terrain.
Elle figure sur les plans cadastraux et est exprimée en ares (1 are = 100 m2).
Les plans cadastraux ont été réalisés durant la première moitié du 19ème siècle, pour l’ensemble du territoire, afin de mettre fin aux injustices fiscales.
La surface cadastrale est donc bien une surface administrative qui permet de fixer les impôts fonciers mais ne garantit pas un droit de propriété.
2- L’emprise au sol
L’emprise au sol est la première surface qu’il s’avère nécessaire de calculer et de renseigner pour les projets de construction ou de rénovation.
Cette surface est définie comme étant la projection à la verticale du volume d’une construction.
Ainsi, tous les débords et les surplombs tels que les balcons sont inclus.
Le calcul de l’emprise au sol de votre projet va notamment vous permettre de vérifier que celui-ci respecte le coefficient d’occupation de sol en vigueur pour votre terrain.
Attention, il convient de noter que chaque commune a une marge de manoeuvre et peut décider quelles sont les règles de calcul à appliquer pour déterminer l’emprise au sol.
Pour info :
Les calculs de la surface de plancher et de l’emprise au sol sont notamment obligatoires pour connaître le type d’autorisation à laquelle votre projet de construction/rénovation est soumis : déclaration préalable de travaux ou permis de construire.
3- La surface de plancher (SDP)
Depuis 2012, la Surface De Plancher a remplacé les Surfaces Hors d’Oeuvre Brut et Hors d’Oeuvre Net (SHOB et SHON). Il s’agit de la seconde surface nécessaire à calculer et renseigner pour tout projet de construction ou de rénovation.
Pour la calculer, on considère tous les volumes du bâtiment (existant ou à bâtir) qui sont fermés et couverts et dont la hauteur est supérieure à 1m80. En additionnant toutes les surfaces au sol de ces volumes on obtient la surface de plancher.
Les mesures se prennent au nu intérieur des murs. Autrement dit, les épaisseurs du mur, de l’isolation et du revêtement ne sont pas prises en compte.
Il faut ensuite retirer certaines surfaces :
- les vides laissés par les gaines ou les ascenseurs
- les aires de stationnement
- les caves et les celliers
- les combles non aménageables
4- La surface habitable
Le calcul de la surface habitable est indispensable pour la mise en location d’un bien immobilier. Le prix d’achat au m2 et le prix locatif au m2 font référence à cette surface.
La surface habitable se calcule à partir de la surface de plancher construite, dont on déduit les surfaces de murs, cloisons, escaliers, embrasures de portes et fenêtres.
Ainsi, et comme pour la surface de plancher, tous les espaces tels que : parking, cave, balcon, loggia, terrasse, locaux communs ou volumes dont la hauteur est inférieure à 1m80 ne sont pas comptabilisés.
Depuis 2017, la loi oblige les propriétaires à mentionner la surface habitable dans les annonces de mise en location.
Vous êtes libre de mesurer la surface vous même ou de faire appel à un diagnostiqueur. Attention, si vous décidez de mesurer vous même la SDP de votre logement, vous devez être suffisamment précis pour ne pas dépasser une marge d’erreur de 5%.
5- La surface utile
Pour le logement, la surface utile se définit comme suit :
Surface utile = surface habitable + ½ x (surfaces des annexes)
6- La surface Carrez
C’est la surface de référence pour l’achat ou la vente des lots de copropriété (en revanche les maisons individuelles et les ventes sur plans ne sont pas concernées).
Elle apparaît de manière systématique dans les pièces contractuelles (promesses et acte de vente).
La surface Carrez est très proche de la surface habitable. La seule différence concerne les vérandas, loggias et pièces en sous-sol. Ces surfaces sont intégrées dans le calcul de la loi Carrez, tandis qu’elles sont exclues du calcul pour la surface habitable.
Tout comme pour la surface habitable, le calcul de la surface Carrez autorise une marge d’erreur de 5 %.
CONCLUSION
Vous l’aurez compris, chaque surface a son utilité spécifique et ce pour toutes les étapes de la vie d’un bien immobilier : achat du terrain, demande de permis de construire, extension, mise en location, impôts…
La mesure de ces surfaces est encadrée par des lois et des décrets nationaux auxquels ils faut se conforter.
Par sécurité, mieux vaut donc faire appel à un diagnostiqueur qui vous assurera une mesure fiable de votre bien immobilier.
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