Comment faire une extension de 20 m² sans permis de construire ?

Si votre objectif est de créer une extension de 20 m² sans permis de construire, il vous faut vous assurer d’un certain nombre de détails avant de vous lancer et, ainsi, éviter certains écueils potentiels. Nous nous penchons sur le sujet avec vous afin de vous aider à mieux cerner les possibilités en la matière.

extension maison surélevation ou contigue

Extension de 20 m² sans permis de construire : les formalités selon la surface

Il existe différents cas de figure, dans le domaine de la construction, qu’il est important de connaître avant de se lancer dans la réalisation d’une extension de 20 m² sans permis de construire. Voici, donc, les principales notions à maîtriser en amont de votre projet :

Surface de l’extension Démarche
jusqu’à 5 m² pas de démarche particulière *
de plus de 5 m² jusqu’à 20 m² déclaration préalable
de plus de 20 m² jusqu’à 40 m² sous plan local d’urbanisme déclaration préalable
hors plan local d’urbanisme permis de construire
surface habitable totale après travaux de plus de 150 m² permis de construire
plus de 40 m² permis de construire

* Attention, toutefois, à la hauteur de l’extension qui devra être en deçà des 12 mètres

Extension de 20 m² sans permis de construire : l’influence d’un PLU

Le PLU (plan local d’urbanisme) joue un grand rôle dans les obligations en matière de réalisation d’extension sans permis de construire.

En effet, selon que les travaux sont planifiés au sein d’une zone soumise à PLU ou non, les règles changent quant aux démarches à mettre en œuvre. Ainsi, voici ce que vous devez savoir afin de déterminer dans quelle situation vous êtes et, donc, à quelles démarches vous êtes soumis dans le cadre de votre projet d’extension.

Tout d’abord, il faut noter que les surfaces annoncées s’entendent en emprise au sol. Concrètement, si vous faites une demande d’extension de 20 m², il est question d’une réalisation dont l’emprise au sol sera de 20 m², mais qui pourra contenir un étage par exemple.

Sur cette base, il convient de préciser les éléments suivants :

  • Dans le cas d’une construction non soumise à un PLU, il est possible de créer une extension d’un maximum de 20 m² sans avoir besoin d’en passer par l’obtention d’un permis de construire.
  • Dans le cas d’une construction en zone urbaine (soit une zone soumise à PLU), il est possible de créer une extension d’un maximum de 40 m².

Dans ces deux cas, seule une déclaration préalable de travaux est attendue par les services d’urbanisme de la commune concernée par la construction à venir.

Pour savoir si votre commune est soumise à un plan local d’urbanisme, il suffit de se renseigner auprès de la mairie. Notez d’ailleurs que le PLU a un impact sur les démarches administratives, mais pas seulement. En effet, en présence d’un PLU, il se peut que votre construction soit soumise à certaines restrictions ou obligations, que ce soit en termes de choix de matériaux, de coloris, etc. L’objectif des communes est, ainsi, d’harmoniser le paysage local.

Cas particulier d’une extension de 20 m² soumise au permis de construire

Toutefois, il se peut qu’un permis de construire soit nécessaire, si l’extension dépasse les 20 m². En effet, si cette nouvelle surface porte votre surface habitable totale à plus de 150 m² (à savoir la surface d’origine plus la surface de l’extension), il est alors obligatoire, au-delà des 20 m² ajoutés, de faire appel à un architecte et de déposer une demande de permis de construire.

Pour mieux comprendre cette notion, voici un tableau d’exemples précis :

Surface habitable avant travaux Surface habitable de l’agrandissement Démarche attendue en zone avec PLU
100 m² 39 m² – Pas de permis de construire ni d’architecte – Déclaration préalable
51 m² – Permis de construire sans architecte
150 m² 16 m² – Déclaration préalable : extension de moins de 20 m²
22 m² – Permis de construire avec architecte

Une nuance est à observer, toutefois, quant à l’obligation de recours à un architecte. Si les travaux d’extension sont engagés par un propriétaire bailleur ou une SCI, dans le cadre de travaux sur un logement locatif, l’intervention de l’architecte devient alors obligatoire, quelle que soit la surface de la nouvelle surface.

L’extension de maison vue par l’administration

Pour les services d’urbanisme, une extension (ou un agrandissement) de maison se définit de manière assez précise. Mieux vaut connaître le point de vue de l’administration pour permettre à votre projet d’aboutir.

Tout d’abord, une extension doit disposer d’une communication directe avec l’existant. Cette communication peut se faire par le biais de la création d’une nouvelle ouverture (il faudra alors ouvrir un mur porteur) ou d’une ouverture déjà présente (porte, porte-fenêtre, baie vitrée). L’idée est que cette extension soit un véritable prolongement de la maison. A défaut, l’administration considèrera votre extension comme une construction indépendante automatiquement soumise à un permis de construire si elle dépasse les 20 m².

Dans le cas d’une extension via un aménagement des combles, il est question d’un agrandissement de la surface habitable. Sous les combles, certaines parties de plafond sont plus basses que d’autres. Dans son calcul, l’administration ne tient compte que des surfaces disposant d’une hauteur sous plafond de plus de 180 cm. 

Enfin, si vous optez pour un agrandissement de type véranda ou varangue, il est important de faire la nuance entre les deux options. En effet, parce qu’elle est fermée, une véranda est considérée, à part entière, comme une extension et est soumise aux mêmes règles que celles édictées précédemment (5, 20 et 40 m²). Par contre, une varangue étant un espace ouvert sur l’extérieur ne crée que de l’emprise au sol sans ajout de surface de plancher.

Travaux d’extension : évitez les erreurs

Attention, afin d’éviter les mauvaises surprises, comme un refus de votre demande de travaux via une déclaration préalable, il est important de se renseigner en amont auprès de votre commune afin de vérifier la présence éventuelle d’un PLU ou de tout autre élément pouvant impacter votre projet :

  • règles générales du Code de l’urbanisme
  • PLU : plan local d’urbanisme
  • POS : plan d’occupation des sols
  • zone protégée : présence d’un monument historique à proximité
  • PIG : programme d’intérêt général (permet d’obtenir des subventions)

D’ailleurs, en cas de refus du projet, la réponse devra être motivée. 

Les formalités et délais

Pour déposer un dossier de déclaration préalable de travaux, il faut se rapprocher des services d’urbanisme de la mairie locale. 

Le dossier, pour être étudié, devra être complet sachant qu’un certain nombre de pièces sont à produire pour permettre à l’administration d’examiner, comprendre et juger votre projet.

Ce dossier devra être déposé en double exemplaire au moins dans le cadre d’une déclaration préalable et en un minimum de quatre exemplaires pour un permis de construire.

Le délai court à partir de la date de réception du dossier complet. Il faudra ensuite compter un mois d’attente maximum pour obtenir une réponse sur une déclaration préalable et deux mois pour un permis de construire. En l’absence de réponse dans ce délai, la demande est estimée validée.

Si des pièces complémentaires sont demandées (ceci doit être formulé par l’administration dans le délai de réponse imparti), vous disposez alors de trois mois pour compléter votre dossier.

Enfin, une fois le dossier accepté, un délai d’attente de deux mois doit être observé avant de commencer les travaux. Cela permet à des tiers (généralement le voisinage) d’apporter une éventuelle réclamation.

Travaux d’agrandissement sans déclaration : les risques

Si des travaux, normalement soumis à déclaration, ne sont pas correctement déclarés auprès des autorités compétentes, cela peut poser différents problèmes :

  • les surfaces créées ne peuvent être prises en considération lors de la revente du bien
  • une dénonciation peut être prononcée à votre encontre (risque de destruction de l’extension et de paiement de dommages et intérêts)

Notez que le délai de prescription pour une construction non déclarée est de dix années. De plus, il vous reviendra la charge de prouver que ce délai est passé, que ce soit par la production de photos datées et/ou de factures d’achat de matériaux.

En cas de dénonciation, les services d’urbanisme commenceront par vous demander de régulariser votre situation en effectuant les déclarations adaptées (et en obtenant la validation de l’administration). Si cette régularisation s’avère impossible, notamment en cas d’un non respect des réglementations, la loi vous sera opposable, à savoir :

  • une amende pénale pouvant aller de 1 200 à 300 000 €
  • en cas de récidive, jusqu’à 6 mois de prison
  • la démolition de l’extension à vos frais et sous délais (possibilité de 7,5 à 75 € de pénalité par jour de retard)

Textes de loi en lien avec la construction

Pour aller au bout de ce sujet passionnant, nous vous proposons quelques références légales qui pourraient apporter des réponses complémentaires :

FAQ

J’ai commencé mes travaux avant de recevoir la réponse pour ma déclaration préalable. Est-ce que mon extension peut être détruite sur demande de la mairie ?

Clairement, si la construction de votre extension ne respecte pas la réglementation en vigueur (règles d’urbanisme, PLU, POS ou autre), la mairie peut effectivement ordonner sa destruction. Par ailleurs, la demande peut aussi provenir de votre voisinage qui pourrait, en outre, engager votre responsabilité civile si les travaux réalisés ont créé un préjudice (articles L. 480-13 et R. 424-5 du Code de l’urbanisme et 1382 et articles 2224 du Code civil). A ce titre, le voisinage dispose de cinq années pour réagir.

Je suis dans une zone assortie d’un PLU. Est-ce que je peux prévoir une extension de plus de 20 m² sans permis de construire ?

En effet, dans un secteur soumis à PLU, la possibilité de construction d’une extension, sans permis de construire, peut aller jusqu’à 40 m². Ainsi, une surface de 20 m² entre parfaitement dans ce cadre. Dans vos démarches, il vous faudra simplement déposer une déclaration préalable.

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