Vivre en copropriété implique de se plier à différentes règles afin de respecter scrupuleusement le règlement de copropriété. Les travaux à titre privatif occupent une grande place dans ces règles qu’il faut connaître absolument avant d’engager le moindre projet de réfection. Cet article vous explique la marche à suivre pour réaliser vos travaux et connaître la nature de ces derniers.
Les travaux en copropriété : généralités
Avant toute chose, il est important de faire un rappel sur ce qui relève du privé et du commun en copropriété. En effet, lorsque vous décidez d’acquérir un bien en copropriété, vous vous soumettez à un fonctionnement particulier qui nécessite de se soumettre à différentes réglementations en termes de disponibilités des biens. Si vous achetez un appartement, vous achetez une partie de l’immeuble en commun avec les autres propriétaires. Il faudra donc entretenir à plusieurs cet immeuble au prorata de la surface privée dont vous détenez au sein du bâtiment, c’est ce que l’on appelle la quotepart.
On nomme partie commune, tout ce qui relève d’une utilisation par l’ensemble des propriétaires de l’immeuble ou du lotissement si la copropriété est horizontale. Ainsi, les espaces verts, le hall d’entrée ou encore les locaux techniques ou poubelles seront des biens à usage commun. Il existe d’autres parties plus subtiles qui font partie des communs. On notera la façade, les planchers, les murs porteurs ou encore les conduits de cheminée. L’ensemble de la structure au sens technique du terme appartient à la communauté.
Ainsi, le reste seront des biens privés qui sont alors libres d’utilisation et répondant ainsi aux critères même de la propriété.
Pour les biens privés, nul besoin de déclarer vos travaux du moment qu’ils respectent les règles générales applicables. Le financement des travaux sera à la charge exclusive du copropriétaire contrairement aux travaux des communs qui sont répartis équitablement selon la règle des quoteparts détenues au sein de l’immeuble.
De nombreux biens communs dans les parties privées
S’il est désormais facile de faire la nuance entre partie privative et commune, il est indispensable de savoir que de nombreux biens communs se dissimulent dans les appartements pourtant privatifs.
Ce sera par exemple le cas des radiateurs si le chauffage est collectif. Les conduites d’eau le seront également. Dans certains cas, le revêtement de sol peut aussi être considéré comme commun dans le règlement de copropriété ou bien sa nature. Certains immeubles rendent la moquette obligatoire pour des questions d’isolation phonique. Le remplacement d’une moquette au profit d’un parquet flottant pourrait alors dégrader le confort acoustique et générer des nuisances sonores entre les étages.
En cas de doute, il est conseillé de demander au syndic la destination privée ou commune de l’élément que vous souhaitez modifier ou rénover.
Les travaux réalisables librement
Comme nous avons pu le dire, les travaux dans les parties privatives sont libres. Il n’est donc pas nécessaire d’interroger l’assemblée générale de la copropriété en amont pour avoir l’accord de réaliser vos travaux. Il faut faire attention en revanche que votre projet n’impacte pas les communs de manière directe ou indirecte.
Voici une liste d’exemples de travaux les plus couramment menés en appartement dans une copropriété et qui ne nécessitent pas de déclaration préalable à l’assemblée :
- La réfection des murs avec la dépose et pose d’une nouvelle tapisserie ou l’application d’une peinture
- Le remplacement d’un parquet flottant ou d’un carrelage
- La rénovation ou remplacement d’une cuisine, pose d’îlot central
- La réfection d’une salle de bains, pose de douche, baignoire, etc.
- Les ouvertures de cloisons (pas de murs porteurs)
- L’installation de cloisons et séparations
- L’adaptation aux normes PMR
- L’isolation par l’intérieur (isolant et placo)
- La création d’une mezzanine dans l’espace déjà existant qui n’implique pas de modification structurelle dans l’appartement
Les travaux qui impactent les communs
Il existe de nombreuses catégories de travaux qui impliquent de modifier ou transformer les parties communes de la copropriété ou encore son aspect visuel extérieur. Ces travaux sont donc soumis à des conditions bien plus strictes pour garantir la pérennité du bâtiment et répondre aux exigences du règlement de la copropriété.
Parmi ces travaux, on retrouve :
- Tout ce qui touche au gros-oeuvre et à la structure porteuse du bâtiment
- Les travaux sur les canalisations principales qui traversent les communs ou d’autres biens privatifs
- Les gaines, coffres, conduits de cheminée et de ventilation
- La création de vérandas
- La fermeture complète de balcons
- La création d’ouvertures de toit (puit de lumière, velux)
- La création d’ouvertures en façade
- Changer les ouvertures et les volets ou changer leur aspect
- Rassembler deux appartements en un seul et unique lot
- Transformer la destination d’un lieu comme une cave que vous souhaitez aménager en souplex
- Installer une parabole à votre balcon
- Poser une pompe à chaleur ou une climatisation
Une autorisation de la copropriété alors nécessaire
Pour l’ensemble des travaux qui ont un impact sur les parties communes de la copropriété, il vous faudra recourir à l’accord de l’assemblée générale. Selon le degré d’urgence du début de vos travaux, il pourra être demandé de mener une assemblée générale extraordinaire. Sinon, vos travaux devront être inscrits à l’ordre du jour de la prochaine réunion selon le calendrier programmé à l’avance.
En effet, si vous envisagez par exemple d’agrandir votre espace de séjour en ouvrant un mur porteur, l’accord du syndicat des copropriétaires devra être obtenu obligatoirement sous peine de sanctions.
Afin de solliciter l’assemblée générale, il faut en faire la demande au syndic par courrier recommandé. Ce dernier permet d’ajouter le point à l’ordre du jour. Pour défendre votre projet devant les autres copropriétaires, vous devez présenter un dossier complet et réalisé dans les règles de l’art. Plusieurs devis sont alors proposés avec une étude technique qui permet à chacun de se rendre compte de l’ampleur des travaux qui seront réalisés en cas d’accord. Lorsqu’une modification de l’aspect de la façade est impliquée, des plans seront alors un réel atout.
Les copropriétaires auront ensuite le choix. Votre demande sera soumise au vote. Il s’agit de la règle de l’article 25 dite majorité absolue. Il vous faut donc obtenir la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires concernés, présents, absents et représentés.
L’assemblée générale peut émettre un avis négatif à votre demande. Si cette réponse vous paraît injustifiée, il vous est possible de saisir le Tribunal de Grande Instance. Ce dernier pourra alors aller à l’encontre de la contestation des copropriétaires s’il juge les critères suivants :
- Les travaux apportent une amélioration de l’immeuble
- Les travaux ne sont pas interdits dans le règlement de copropriété
- Les travaux n’apportent pas de nuisances aux copropriétaires.
Quelles sanctions si l’assemblée n’est pas consultée ?
Il est obligatoire de recourir à un vote de l’assemblée générale pour délibérer de vos travaux sur les parties communes. Si vous ne vous y soumettez pas, des sanctions auront lieu.
Pendant les 10 ans qui suivent la réalisation des travaux, la copropriété peut engager des poursuites envers le fautif devant le Tribunal. Ce dernier appliquera alors son verdict qui peut être une amende ou la remise en état des lieux.
Respecter les règles habituelles
Outre les règles de la copropriété, réaliser des travaux dans un appartement ne déroge pas aux obligations habituelles en termes d’urbanisme. En effet, il faudra parfois recourir à la déclaration préalable de travaux pour réaliser certains travaux comme le changement de couleur de volets ou l’installation d’une véranda par exemple. La pose d’une pompe à chaleur est également soumise à ce type de demande administrative. Pour la réalisation de travaux plus conséquents comme la fusion de plusieurs lots pour agrandir un appartement par exemple pourra nécessiter un permis de construire mais aussi l’intervention d’un architecte. Dans tous les cas, demandez conseil au service urbanisme de votre commune.
Faire des travaux mais à quelle heure ?
Réaliser des travaux dans un appartement en copropriété est donc possible. Seulement, la vie en communauté est parfois un équilibre sensible qu’il faut maintenir pour éviter les conflits. Ainsi, des horaires sont à respecter pour éviter les nuisances sonores aux heures les plus dérangeantes.
D’ordinaire, il est possible de faire des travaux chez soi du lundi au samedi entre 7h et 20h pour les gros travaux. Ces derniers sont interdits le dimanche et jours fériés.
Pour les travaux plus légers et moins invasifs comme de la découpe par exemple, il est possible de les réaliser :
- du lundi au vendredi de 8h à 12h puis de 14h30 à 19h
- le samedi entre 9h et 12h, puis de 15h à 19h
- le dimanche de 10h à 12h
Ces horaires sont les plus courants. Certains règlements de copropriété peuvent apporter des modifications. Ce sera notamment le cas dans les résidences de très haut standing qui peuvent réduire les plages horaires par souci de tranquillité des occupants de l’immeuble.
FAQ
Je souhaite installer une nouvelle chaudière dans mon appartement en copropriété, ai-je le droit ?
Si vous disposez d’une chaudière dans votre appartement, votre système de chauffage est donc individuel. Ainsi, il est considéré privatif. Vous pouvez, par soucis économique ou énergétique, remplacer votre chaudière comme bon vous semble, du moment que vous conservez le même combustible. Les frais vous reviennent en intégralité.
Mon syndic de copropriété ne veut pas recevoir ma demande de travaux, comment faire ?
Votre syndic de copropriété est obligé de recevoir les demandes de tous les copropriétaires. Il vous est donc possible de les poursuivre auprès du Tribunal de Grande Instance.
Je souhaite remplacer la moquette de ma chambre par du parquet mais je fais face à un refus, pourquoi ?
La moquette est parfois considérée comme un indispensable pour garantir l’isolation phonique entre les étages, surtout dans les espaces nuits et dans les vieux immeubles. Vous pouvez donc remplacer la moquette par une autre moquette. Il vous est également possible de poser un parquet flottant par-dessus l’ancienne moquette pour conserver ses propriétés isolantes sur le plan phonique.
