Comment transformer un garage en habitation ?

A la question comment transformer un garage en habitation, nos experts disposent d’une foule de réponses ! Découvrez les nombreux postes auxquels il est nécessaire de penser dans le cadre d’un tel projet et définissez au mieux les postes à mettre en œuvre dans le cas de votre projet.

Garage-toit-plat

Les prix associés à une transformation de garage en habitation

Tout d’abord, commençons par un état des lieux, non exhaustif, des différentes dépenses auxquelles vous aurez probablement à faire face pour transformer un garage en habitation :

Postes de dépense

Prix

Gros œuvre

Ouverture d’un mur porteur hors étude béton

Création d’une porte

autour de 1 000 €

Création d’une fenêtre

à partir de 500 €

Escalier

Ouverture d’une trémie (prévoir entre 2 à 5 jours de travail pour deux personnes selon le type de plancher à ouvrir)

800 à 5 000 €

Pose d’un escalier

400 à 1 000 € en fourniture

35 à 50 € de l’heure pour la pose

Reprise de toiture

Réparation des éléments de charpente endommagés

40 à 60 € de l’heure (hors prix de fournitures)

Rehausse de toit

1 300 à 1 500 € par m²

Modification de pente

autour de 350 € par m²

Réfection de la couverture

ardoises : 10 à 200 € par m²

Second œuvre

Cloisonnement

Création de cloisons fixes

15 à 150 € par m²

Création de cloisons mobiles

60 à 2 000 €

Electricité

Prix pour une installation électrique sur 50 m²

autour de 5 000 €

Plomberie

Prix pour une installation de plomberie sur 50 m²

5 000 à 10 000 €

Viabilisation complète

Raccordements aux différents réseaux et à l’assainissement

3 000 à 15 000 €

Chauffage

PAC aérothermique ou géothermique

9 000 à 14 000 € en fourniture seule

géothermie : autour de 210 € par m² avec le forage

Chaudière à condensation (gaz, bois, électrique…)

4 000 à 8 000 € et plus en fourniture seule

Emetteurs de chaleur (radiateurs, chauffage par le sol…)

plancher chauffant : 50 à 70 € le m²

radiateurs pour 120 m² : autour de 500 € pour des radiateurs à eau et 150 € en radiateurs électriques 

Dalle béton

Mise en œuvre d’une dalle standard

50 à 60 € par m²

Menuiseries

Pose d’une baie vitrée en PVC en remplacement de la porte de garage

400 à 1 300 €

Pose d’une fenêtre standard en PVC

200 à 800 €

Pose d’un Velux

240 à 1 200 €

Pose d’une porte d’entrée en PVC

300 à 3 100 €

Isolation

ITI

40 à 60 € par m²

ITE (avec ravalement de façade)

50 à 250 € par m²

Finitions

Revêtements

Pose de revêtements de sols

10 à 250 € par m²

Pose de revêtements de murs

15 à 60 € par m²

Pose de peinture au plafond

30 à 50 € par m²

Ravalement de façades

30 à 150 € par m²

Bien entendu, il faudra, au-delà de ces postes, penser aux équipements du logement sachant que la cuisine et la salle de bains demandent des investissements relativement importants en raison des appareils électroménagers et des installations sanitaires attendues. Dans les deux cas, selon le niveau de gamme et le type d’équipements retenus, il faudra prévoir une dépense de l’ordre de 5 000 à 10 000 € pour une pièce complète (électricité, plomberie, revêtements et équipements).

Le gros œuvre

Concernant la partie gros œuvre, voici les principaux travaux :

Travaux

Détail

En quoi ça consiste ?

Ouverture d’un mur porteur

Création d’une porte

Ouvrir un mur porteur n’est pas rare lorsque l’on souhaite transformer un garage en lieu de vie.

Cette ouverture pourra permettre de créer un accès vers l’extérieur (porte d’entrée, porte-fenêtre sur une terrasse…), mais aussi pour offrir le bon apport en lumière naturelle (création de fenêtres et autres baies vitrées).

Consultez Ouverture d’un mur porteur: comment faire? A quel prix? sur ce sujet.

Création d’une fenêtre

Escalier

Ouverture d’une trémie 

Si un étage est créé au-dessus du garage à transformer, il faudra alors prévoir un passage afin de permettre la circulation entre les différents niveaux. 

L’ouverture d’une trémie au niveau du plancher supérieur est alors la réponse adaptée. Elle ouvrira sur l’étage et permettra l’installation d’un escalier.

– Longueur de la trémie : minimum de 1,80 m

– Largeur de la trémie : légèrement plus large que celle de l’escalier.

Consultez La trémie d’escalier: comment faire ? A quel prix? sur ce sujet.

Pose d’un escalier

En bois, en alu, en fer forgé, en verre ou même en béton, l’escalier se décline sous différentes formes avec l’escalier droit, le quart tournant et l’hélicoïdal.

Selon son emplacement et l’espace disponible, mais aussi selon la hauteur sous plafond, il sera important de retenir le modèle le plus judicieux.

Attention, il faudra aussi penser aux contraintes de circulation, notamment lors de l’aménagement de l’étage. Certains mobiliers pourraient poser problème dans certains escaliers, notamment la version hélicoïdale.

Reprise de toiture

Rehausse de toit

En plus des éventuelles réparations de charpente afin d’obtenir une structure fiable et solide, il existe différentes manières de gagner quelques m², en rénovation, lors de la création d’un étage. La charpente peut alors être modifiée (changement de pente) ou rehaussée. 

Modification de pente

Réfection de la couverture

La couverture devra parfois, elle aussi, bénéficier d’une rénovation, qu’elle soit partielle ou globale. Il en va notamment de l’étanchéité de l’ensemble. 

Si la réfection est totale, ce peut d’ailleurs être l’occasion de travailler sur la charpente (voir poste précédent) et/ou sur l’isolation par l’extérieur.

Le second œuvre

Concernant la partie second œuvre, voici les principaux travaux :

Travaux

Détail

En quoi ça consiste ?

Cloisonnement

Création de cloisons fixes

Les cloisons permettent de créer et délimiter les différents espaces de vie d’un logement.

Selon le type de pièce, cette cloison pourra être en placo simple, en placo phonique ou en placo hydrofuge (pour les pièces humides), voire en brique de verre pour un bel effet de transparence.

Création de cloisons mobiles

Côté cloisons mobiles, le but est de permettre de jouer sur les volumes en ouvrant ou fermant la cloison.

Il existe différentes options :

– cloison japonaise : c’est la plus esthétique des cloisons coulissantes 

– cloison accordéon : coulisse sur un rail et se plie tel un accordéon

– cloison coulissante : coulisse sur un rail placé au plafond

– cloison amovible : très facile à installer, elle s’assimile à un paravent

Consultez Modulez aisément votre intérieur avec la cloison mobile! sur ce sujet.

Electricité et plomberie

L’ensemble des installations en plomberie et en électricité devra être repensé pour répondre aux besoins d’une habitation et de ses occupants. L’idéal est de les mettre en œuvre en début de chantier afin de pouvoir, ensuite, masquer les gaines et canalisations derrière les cloisons et dans les planchers.

De la prise de courant simple au raccordement des gros électroménagers et éléments de chauffage, du point de lumière à la prise RJ45, sans omettre de raccorder le tout au tableau électrique dédié, un certain nombre de travaux sont à prévoir en électricité. Le tout devra être pensé dans le respect de la Norme NF C 15-100, notamment dans les pièces d’eau.

De la même manière, la plomberie est un poste important à prendre en compte en amont afin de disposer de toutes les alimentations en eau, mais aussi de toutes les évacuations indispensables au bon fonctionnement du nouveau logement.

Assainissement

L’assainissement est collectif ou individuel selon les équipements disponibles sur la commune, à savoir si cette dernière propose ou non le tout-à-l’égout.

Il est question de la récupération et du traitement des eaux usées du  logement.

Viabilisation complète

En l’absence de viabilisation du terrain abritant le garage ou si l’objectif est clairement de le séparer totalement de l’habitation existante, une viabilisation globale peut être prévue pour réaliser un raccordement aux réseaux collectifs d’électricité, d’eau, d’assainissement, de communication.

Prix et devis de viabilisation de terrain | Tarif, coût 

Chauffage

PAC aérothermique ou géothermique

Qu’elle soit sur un principe aérothermique (air-eau ou air-air) ou géothermique (sol-eau ou eau-eau), la pompe à chaleur offre un excellent rendement tout en limitant son impact environnemental.

Performante et écologique, la PAC est aussi économique.

Chaudière à condensation (gaz, bois, électrique…)

C’est de nos jours la version de chaudière la plus couramment mise en œuvre. Lors de son fonctionnement, en plus de produire de la chaleur via la combustion d’une énergie, elle est capable de réutiliser la chaleur générée par les fumées de combustion.

Plus économique qu’une chaudière traditionnelle, elle est aussi moins polluante et plus performante.

Emetteurs de chaleur (radiateurs, chauffage par le sol…)

A eau ou électrique, en émetteurs de type radiateur ou par le chauffage au sol, il existe un vaste panel de solutions pour assurer un bon confort thermique.

Dalle béton

Mise en œuvre d’une dalle standard

Un garage n’est pas systématiquement doté d’une dalle béton. Dès lors, il faut la prévoir afin de disposer, ensuite, d’un sol stable et parfaitement adapté à un logement. 

Toutefois, si une dalle est présente, elle pourra être directement utilisée comme support pour la pose des revêtements ou recevoir un ragréage préalable si elle présente quelques défauts.

Menuiseries

Pose d’une baie vitrée, d’une fenêtre, d’une porte

L’apport en lumière naturelle est indispensable au confort. Pour cela, il est possible d’opter pour différents formats d’ouverture. Ces derniers seront souvent choisis selon le type de pièce à équiper. Par ailleurs, il n’est pas rare de choisir de remplacer la grande porte de garage par une vaste baie vitrée.

Par exemple, en présence d’une terrasse, la baie vitrée ou la porte-fenêtre est une option intéressante qui offre un prolongement de l’extérieur vers l’intérieur. 

La porte d’entrée sera également un élément incontournable à ce nouveau logement ainsi que quelques portes intérieures pour la délimitation des différents espaces créés. 

Pose d’un Velux

Sur les toits, ce sont les Velux qui jouent ce rôle d’apport de lumière naturelle. En version puits de lumière ou simplement pour équiper un étage, la fenêtre de toit se décline dans différentes dimensions pour répondre aux besoins.

Isolation

ITI

L’Isolation thermique par l’intérieur consiste en la pose d’une épaisseur d’isolant sous un doublage, au sein de chaque pièce. Elle est réalisée sur les parois dites périphériques.

Pour les pièces d’eau, il faudra opter pour des matériaux adaptés et ne craignant donc pas l’humidité.

Notez que cette technique d’isolation vous fera perdre un peu de surface habitable.

ITE avec ravalement de façade

Avec une isolation thermique par l’extérieur, il n’y a pas de perte de surface habitable et il est plus facile de supprimer les ponts thermiques. 

Un ravalement de façade est prévu en amont de manière à poser cette enveloppe sur une surface saine et propre.

Sous enduit ou sous bardage, l’ITE permet de donner un nouveau look à vos façades tout en offrant une excellente qualité d’isolation. 

Les finitions

Enfin, concernant la partie finitions, voici les principaux travaux :

Travaux

Détail

En quoi ça consiste ?

Revêtements

Pose de revêtements de sols

Il existe un très vaste panel de choix en termes de revêtement de sol. Le choix sera généralement fait selon le budget d’une part et la pièce à équiper d’autre part.

Ainsi, une chambre recevra plus souvent une moquette, un parquet ou un lino. Le carrelage pourra prendre place dans la cuisine, la salle de bains, le bureau, le salon et la salle à manger. Mais il sera aussi possible d’opter pour une résine ou du béton ciré.

Pose de revêtements de murs et de plafonds

Les plafonds et les murs seront très souvent peints. Mais ils peuvent également recevoir un lambris (bois ou PVC).

Le papier peint est un autre revêtement qui propose nombre de gammes, de styles et de solutions.

Pose de revêtements de façades

La mise en œuvre d’un revêtement de façade va permettre de combiner deux actions.

La première est d’assurer un rôle de protection. Cela est indispensable pour garantir une bonne étanchéité des surfaces et, ainsi, protéger les murs.

La seconde est d’apporter une finition esthétique. Il est alors possible d’opter pour un enduit (taloché, gratté, lissé, projeté…), une peinture, un bardage, etc.

En rénovation, la pose d’un revêtement sera précédée d’un ravalement de façade (nettoyage, réparation des fissures…).

Les démarches

Bien entendu, les travaux de transformation d’un garage en habitation impliquent un minimum de démarches administratives.

Tout d’abord, il faudra déclarer le changement de destination du bâtiment.

Ensuite, si des ouvertures sont créées, cela constitue une modification de l’aspect extérieur. Il en va de même si vous changez de revêtement mural extérieur ou que vous optez pour une ITE. Dans ce cas, il faudra déposer une déclaration préalable de travaux.

Mais il faudra aussi obtenir un permis de construire pour la création de ce nouveau lieu de vie. Ce dernier englobe alors l’ensemble des postes de travaux de rénovation et de modification de la bâtisse. 

FAQ

Quelles sont les étapes à respecter pour faire une maison dans un garage ?

Dans un premier temps, il est indispensable de se renseigner sur les possibilités offertes par le PLU de votre commune, notamment en ce qui concerne les places de stationnement obligatoires. Cela vous évitera les mauvaises surprises. Ensuite, il faut faire un plan le plus précis possible des aménagements futurs pour optimiser au mieux vos surfaces et rendre ce nouvel habitat agréable, confortable et fonctionnel. Enfin, une fois les accords obtenus pour vos travaux, vous pourrez commencer à modifier votre garage.

Suis-je contraint de me tourner vers un architecte pour mon projet ?

Recourir à un architecte est obligatoire si la surface habitable totale finale atteint les 150 m². Toutefois, lorsqu’il est question d’un changement de destination d’un bâtiment, il est intéressant d’avoir son expertise afin que le projet soit le plus réfléchi et cohérent possible. L’architecte sait comment optimiser les espaces et connaît les différents points d’attention à avoir.

Existe-t-il des aides pour transformer un garage en habitat ?

Selon les postes de travaux, il est possible de bénéficier de quelques aides, notamment lorsqu’il est question d’amélioration énergétique du logement. Ainsi, pour tout ce qui touche à l’isolation, il est éventuellement possible de prétendre à MaPrimeRénov’ ou à des aides locales. Les travaux peuvent également être financés, au moins en partie, via un prêt à taux zéro. Par contre, dans ce type de rénovation, le taux de TVA de 10 %, voire de 5.5 %, ne pourra pas être appliqué puisque le projet est considéré comme un agrandissement.

Quels frais annexes peuvent tomber ?

Lors de travaux de construction ou d’agrandissement des surfaces habitables, il faut avoir en tête qu’il faudra verser, à l’issue des travaux, une taxe d’aménagement. Cette dernière est applicable dès que l’ajout de surface dépasse les 5 m². La taxe foncière sera, en outre, revue à la hausse.

J’ai un garage de petite surface, comment optimiser les espaces ?

Si vous avez assez de hauteur sous plafond, il est notamment possible de créer un étage. Il est également envisageable, selon les espaces que vous souhaitez créer, de placer une mezzanine recevant un espace nuit, bureau ou petit salon. Les cloisons mobiles sont un autre moyen très efficace de jouer sur les volumes disponibles en fonction des besoins et des utilisations. Ensuite, c’est la décoration qui jouera son rôle avec des teintes permettant de délimiter les espaces, l’ajout de miroir pour donner plus de lumière, mais aussi de profondeur…

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