Transformer un garage indépendant en habitation: prix et guide complet

Transformer un garage indépendant en habitation est une solution idéale pour exploiter pleinement les mètres carrés supplémentaires de son logement et en faire un revenu d’appoint en le louant. Mais c’est aussi une solution pour que votre ado ait son indépendance ou encore pour héberger vos parents vieillissants. Tout ce qu’il faut savoir pour votre projet de transformation de garage indépendant en habitation se trouve dans ce guide.

garage accolé

Prix pour transformer un garage indépendant en habitation

La transformation d’un garage indépendant en habitation est un aménagement qui peut être coûteux car de nombreux travaux seront nécessaires pour un confort optimal. Au global, il faut généralement compter un tarif compris entre 500 et 1 500 € par m².

Voici, à titre indicatif, quelques tarifs à garder à l’esprit :

Postes de travaux Prix 
remplacement d’une porte de garage par une baie vitrée à partir de 2 500 € 
ouverture d’un mur porteur  1 500 à 2 000 €
installation d’une fenêtre PVC 2 vantaux 300 à 600 € (fourniture et pose)
isolation laine de verre + placo 30 à 60 € le m²
création de cloison placo 25 à 35 € le m²
réseau électrique 80 à 120 € le m²
création salle d’eau 700 à 1 200 € le m²
cuisine (type kitchenette) 500 à 2 000 €
chauffage 200 à 500 € par unité
revêtement plafond 20 à 50 € le m²
revêtement mur 20 à 80 € le m²
revêtement de sol 50 à 150 € le m²

Les démarches administratives pour transformer un garage indépendant en habitation

Avant d’entamer tous travaux, il est primordial de connaître les démarches administratives à réaliser en amont. Lors, avant de commencer les travaux dans votre garage, il vous faudra vous rendre en mairie afin de consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de votre commune afin de connaître les éventuelles spécificités. 

Il sera alors possible de savoir si l’habitation se trouve dans un secteur à proximité d’un monument historique, s’il existe des servitudes sur le terrain ou encore s’il existe une réglementation quant au stationnement et à l’obligation de disposer d’une place de parking au sein de l’habitation.

Demande de permis de construire ou simple déclaration de travaux ?

Il est aussi important de savoir si un permis de construire ou une simple déclaration de travaux est nécessaire. Le service urbanisme de la mairie pourra aussi vous renseigner à ce sujet.

Voici ce qu’il faut savoir sur ce point :

Type de commune Cas de figure Démarche administrative
commune dotée d’un PLU superficie du garage inférieure à 20 m² déclaration préalable de travaux
superficie du garage entre 20 et 40 m² et dont la surface totale de l’habitation est inférieure à 150 m² déclaration préalable de travaux
superficie du garage entre 20 et 40 m² et dont la surface totale de l’habitation est supérieure à 150 m² permis de construire + architecte obligatoire pour la conception de l’aménagement
commune sans PLU superficie inférieure à 20 m² déclaration préalable de travaux
superficie supérieure à 20 m² permis de construire

Il faut aussi noter que, quel que soit le cas de figure, si vous devez effectuer des travaux lors de la transformation de votre garage indépendant en habitation qui affectent la façade comme la création d’une ouverture ou encore la suppression de la porte de garage par exemple, il est indispensable que ces travaux de modification de l’aspect visuel extérieur fassent l’objet d’une demande de permis de construite.

De plus, si votre logement se trouve dans une zone protégée, il faudra également avoir l’aval de l’architecte des Bâtiments de France avant de lancer vos travaux. 

Faire la demande de permis de construire ou de déclaration de travaux

Une fois déterminée la nature de la démarche administrative à effectuer, il vous faudra engager la demande. Pour ce faire voici la marche à suivre selon le cas de figure observé :

  • déclaration préalable de travaux : il est nécessaire de compléter le formulaire intitulé Cerfa n°13703*03. Pour l’obtention d’une réponse, il faudra attendre, au maximum, un mois. Passé ce délai, si aucun retour ne vous est fait de la part de votre mairie, vous pouvez considérer que la demande est acceptée et débuter vos travaux. 
  • demande de permis de construire : pour cette situation, c’est le Cerfa n°13406*03  qu’il faudra remplir. Le délai d’instruction pour ce type de dossier est sensiblement plus long. Il faudra alors compter 2 mois pour espérer obtenir une réponse. De la même façon que pour la déclaration préalable de travaux, passé ce délai de 2 mois et sans retour de la mairie, il est considéré que l’accord est donné et qu’il est possible d’engager les travaux. 

Quelle est la fiscalité lors de la transformation d’un garage indépendant en habitation ?

Pour terminer sur tout ce qui a trait à l’administratif de votre projet, il faut savoir qu’il existe des spécificités à connaître en termes de fiscalité

Dès lors que la transformation d’un garage indépendant en habitation concerne une superficie au sol de plus de 5 m², une taxe d’aménagement sera demandée par la mairie. Cette dernière est généralement fixée au mètre carré et est fonction de la commune de résidence. Cette taxe doit être déclarée au moment de la demande préalable ou de la demande de permis de construire. 

De plus, le fait d’ajouter des mètres carrés supplémentaires habitables à votre domicile engendrera une augmentation des impôts locaux qu’il est important de prendre en considération dans les faux frais. 

Les différents postes de travaux pour transformer un garage indépendant en habitation

Transformer un garage indépendant en habitation, nécessite de nombreux travaux plus ou moins complexes selon les éléments déjà présents dans le garage (arrivée et évacuation d’eau, point de lumière naturelle, isolation…). Nous déclinons l’ensemble de ces postes dans la suite de cet article.

Apport de lumière naturelle

Dans un premier temps, un des postes importants à ne pas négliger est celui de l’apport en lumière naturelle. Il est primordial dans une habitation de favoriser et de disposer d’un maximum d’éclairage naturel avant de mettre en place des points lumineux. 

Dans un garage indépendant que vous souhaitez transformer en habitation, il peut être judicieux d’effectuer le remplacement de la porte de garage au profit d’une baie vitrée par exemple ou encore d’une porte fenêtre

Disponible en de nombreuses dimensions, il est aussi possible de faire réaliser sa menuiserie en sur-mesure afin de s’adapter à la perfection à l’ouverture déjà existante. Il est possible d’opter pour un modèle PVC mais sur de grandes dimensions, l’aluminium sera à privilégier car beaucoup plus résistant. Le panel de coloris est large afin de s’intégrer au mieux au style de l’habitation. Il est conseillé d’équiper la baie d’un volet roulant.

Il se peut aussi que cette baie ne soit pas suffisante et que vous souhaitiez également installer une ou plusieurs fenêtres afin d’avoir une lumière traversante ou bien un point lumineux dans chaque pièce. Dans ce cas, il faudra alors envisager une ouverture de mur porteur pour pouvoir installer les menuiseries. 

Isolation du logement

L’isolation est un poste important, aussi bien pour les murs, les plafonds ou les sols si nécessaire. Cela permet d’éviter toute déperdition thermique et offre un confort optimal au sein du logement. La solution la plus utilisée reste la pose d’isolant tel que la laine de verre, recouvert de plaques de plâtre. 

Lors de l’isolation, il peut être intéressant de réfléchir à la pose de cloisons pour définir les espaces du logement. Des cloisons de doublage en placo sont relativement simples à mettre en œuvre. Il est aussi possible d’opter pour des cloisons amovibles de type panneau japonais par exemple.

Electricité

Une mise en électricité complète de l’habitation sera nécessaire, notamment une électricité qui respecte les normes en vigueur. La pose d’un tableau indépendant peut être judicieux, notamment si le logement est voué à la location.

Salle d’eau

Pour un confort optimal, un point d’eau, que ce soit une salle de bains ou une salle d’eau, devra prendre place au sein de cette habitation. Il faudra bien déterminer son emplacement en fonction de l’existence éventuelle d’arrivées et évacuations d’eau afin de faciliter la mise en œuvre de cette pièce. L’appel à un professionnel sera de rigueur pour cette étape complexe. L’installation de WC, d’un lavabo et d’une ventilation de type VMC est aussi à prévoir.

Cuisine

Un coin cuisine dans cette habitation sera également de mise. Un point d’eau sera alors nécessaire pour y mettre un évier ou un lave-vaisselle ainsi que l’installation de plaques notamment et de quelques meubles de rangement.

Chauffage

Le chauffage électrique sera le moyen de chauffage le plus simple à mettre en œuvre. Selon la taille de l’habitation, il faudra équiper le logement de plusieurs appareils pour une répartition homogène de la chaleur. Il faut compter une puissance d’environ 100 watts par mètre carré.

La pose de différents revêtements 

Une fois les postes les plus lourds de travaux réalisés, il est possible de passer à la phase décoration. Pour ce faire, il faudra alors choisir le type de revêtement à mettre en place, que ce soit aux murs, aux plafonds ou encore aux sols. 

Pour les plafonds, la peinture est l’option la plus courante mais il est aussi possible de poser du lambris PVC dans la salle de bains notamment. 

Pour les murs, différentes solutions sont possibles : peinture, papier peint, enduit décoratif ou encore de la faïence pour la cuisine et la salle de bains.

Enfin, pour les sols, s’ils sont en bon état, il est possible de passer directement à l’étape de pose du revêtement. Sinon, il faudra, au préalable, appliquer un ragréage pour obtenir une surface parfaitement lisse.

En termes de revêtement de sol, le carrelage est une bonne solution mais il est aussi possible de choisir du parquet, du lino ou encore de la moquette. 

FAQ

Je souhaite retirer ma porte de garage pour mettre en place une baie vitrée, suis-je obligé de faire une demande de permis de construire ou une simple déclaration préalable de travaux suffit ?

Le remplacement de la porte de garage par une baie vitrée entraîne une modification de l’aspect visuel extérieur du bâtiment. De ce fait, le permis de construire est une étape indispensable avant de pouvoir entamer votre chantier. Il faudra alors vous rendre en mairie pour en faire la demande. 

Comment savoir si c’est une obligation de refaire une place de stationnement couverte si je transforme mon garage indépendant en habitation ?

Afin de vérifier si vous êtes ou non obligé de recréer une place de stationnement couverte au sein de votre propriété, vous devez prendre contact avec le service urbanisme de votre lieu d’habitation. Ce dernier sera en mesure de vous renseigner quant aux dispositions indiquées dans le PLU, si la commune dispose d’un tel règlement d’urbanisme. 

S’il s’avère que c’est une obligation, il vous est possible de vous tourner vers des solutions moins contraignantes à mettre en place qu’un garage maçonné. C’est notamment le cas du carport ou d’un abri de voiture. 

Suis-je obligé de passer par un architecte pour mon projet de transformation de garage indépendant en habitation ?

Dans un tel projet, la présence d’un architecte est requise dès lors que la surface supplémentaire du garage transformé en habitation fait augmenter la surface totale habitable du logement à 150 m² ou plus. Sinon, l’architecte n’est pas obligatoire mais seulement recommandé.

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