Vous vous interrogez sur le prix pour diviser un appartement en 2 logements ? Vous avez frappé à la bonne porte ! Avec l’appui de nos experts du bâtiment, nous vous apportons, dans ce guide, un maximum d’informations sur ce sujet à la fois épineux et passionnant.
Les prix pour diviser un appartement en 2 logements
Commençons, donc, par le prix pour diviser un appartement en 2 logements dans ses grandes lignes au travers d’un tableau retraçant les principaux postes de dépense.
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Postes de dépense |
Prix fourni et posé |
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Travaux d’électricité |
ajout et raccordement d’un compteur électrique |
environ 2 000 € |
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ajout d’un tableau électrique |
100 à 600 € |
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divers travaux d’électricité (ajout de prises, d’interrupteurs, de points de lumière, etc.) |
1 000 à 2 000 € |
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ajout de radiateurs électriques |
2 000 à 3 500 € |
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Travaux de plomberie |
ajout d’un sous-compteur d’eau |
environ 500 € |
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divers travaux de plomberie (raccordement d’équipements sanitaires, modification de canalisations, etc.) |
1 000 à 2 000 € |
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Travaux de séparation des logements |
création d’une cloison de séparation entre les logements |
15 à 35 € par m² |
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isolation (phonique) de la cloison séparative des logements |
30 à 100 € le m² |
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création de portes d’entrées indépendantes |
600 à 1 900 € |
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création d’un sas d’entrée |
3 000 à 5 000 € |
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Travaux de création d’ouvertures |
création d’une fenêtre extérieure (comprend l’ouverture du mur et la pose de la fenêtre) |
2 000 à 3 000 € |
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remplacement de fenêtre |
250 à 1 000 € |
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création d’une fenêtre de toit |
270 à 2 200 € |
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Travaux de création de pièces |
nouvelle pièce (cloisonnement, finitions, etc.) |
1 000 à 3 000 € |
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nouvelle salle d’eau |
1 000 à 6 000 € ou 100 à 500 € par m² |
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cuisine |
1 200 à 15 000 € |
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Autres travaux à prévoir |
VMC |
à partir de 500 € |
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production d’eau chaude |
700 à 2 500 € |
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chauffage par pompe à chaleur |
4 000 à 8 000 € |
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chaudière au gaz naturel |
3 000 à 6 000 € |
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ajout d’une boîte à lettres |
150 € |
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Pour conclure, au-delà des tarifications des différents travaux, il est tout d’abord indispensable que le logement d’origine puisse effectivement se prêter à de tels projets de séparation.
La mission sera grandement facilitée dans un appartement de belle taille disposant déjà de points d’eau et de lumière, en nombre et bien répartis.
Les travaux d’électricité
Pour disposer de deux appartements réellement distincts, il sera indispensable que chacun dispose de son propre réseau électrique et de son propre compteur.
La division du compteur électrique
Diviser un appartement en deux implique généralement que deux familles vont ensuite pouvoir emménager. Dès lors, il est absolument incontournable de prévoir autant de compteurs que de logements, des compteurs qui devront être indépendants et permettront le suivi respectif de la consommation de chaque appartement.
Pour pouvoir placer ce nouveau compteur électrique, il faut alors se tourner vers le fournisseur officiel, à savoir ENEDIS. A ce titre, notez qu’il est impératif de s’y prendre le plus en amont possible, car cette démarche est longue. En effet, il faudra généralement deux mois avant de voir ce compteur en place et raccordé.
Dans certains cas, il sera possible de simplement diviser les logements sans séparer les compteurs. Ce sera possible si le second logement est utilisé pour des proches qui n’auront alors pas la charge des consommations électriques. Dans le cas d’un tiers devant payer sa propre consommation, aucun arrangement ne sera possible et il faudra impérativement disposer d’un compteur dédié. Le décret du 23/12/1994 précise clairement que « Toute rétrocession d’énergie par un client direct, à quelque titre que ce soit, à un ou plusieurs tiers est interdite, sauf autorisation du concessionnaire donnée par écrit. »
Par ailleurs, en plus du simple raccordement d’un compteur, il faudra également prévoir un nouveau Consuel. Cela passe par l’intervention d’un électricien qui aura alors pour mission de mettre en place l’alimentation du second logement. Un prix de 1 000 à 2 000 € est alors à budgéter.
L’ajout d’un tableau électrique
Pour le nouvel appartement, un tableau électrique et son disjoncteur seront à mettre en place de manière à accueillir les fusibles des différentes installations électriques, que ce soit les prises électriques, les points lumineux, le chauffage ou encore le gros électroménager.
Les divers travaux d’électricité
Par ailleurs, l’ajout et le raccordement électrique de prises, d’interrupteurs, de points de lumière, de radiateurs, etc., sera à planifier pour assurer la conformité du logement et son confort d’utilisation.
Les travaux de plomberie
Le réseau d’eau devra, à l’instar du réseau électrique, être dissocié en deux réseaux, de manière à alimenter chaque logement, sans interférence.
La division du compteur d’eau
Comme dans le cas de l’électricité, un compteur d’eau devra également équiper chaque appartement. La solution la plus simple est alors de prévoir la mise en place et le raccordement d’un sous-compteur d’eau.
Les divers travaux de plomberie
Bien entendu, pour garantir le confort des appartements, il faudra généralement prévoir quelques travaux de modifications des alimentations en eau, mais aussi de leurs évacuations.
Ces travaux seront l’occasion de raccorder les équipements sanitaires (WC, évier, douche…), mais aussi de mettre le système de chauffage central aux normes dans le cas d’un tel mode de chauffe.
Les travaux de séparation des logements
Pour créer deux appartements dans un seul, la création d’une cloison de séparation devient un élément majeur des travaux. Dès lors, il faudra automatiquement prévoir, aussi, des accès indépendants dans chaque logement puisque la circulation existante ne sera plus.
La création d’une cloison de séparation entre les logements
Pour créer deux logements dans un seul, il est évidemment naturel de choisir de les séparer physiquement. Cela se matérialise par l’ajout d’une cloison pleine empêchant toute circulation entre les appartements.
Pour la tranquillité des différents occupants, de part et d’autre de cette cloison, il faudra prendre garde à bien respecter les normes phoniques.
Simple et rapide à mettre en œuvre, cette cloison est le plus souvent en placo double épaisseur avec insertion d’isolant au milieu.
La création de portes d’entrées indépendantes
Les accès aux deux appartements devront bien entendu être autorisés par la création de portes d’entrée indépendantes. Un appartement étant le plus souvent partie intégrante d’une copropriété avec des entrées donnant sur des parties communes, les démarches peuvent parfois se révéler assez complexes. Dans tous les cas, en copropriété, il faudra obtenir l’accord du syndic à l’occasion d’une assemblée générale.
Si le logement est situé en rez-de-chaussée, selon la configuration des lieux, ces entrées pourront donner directement sur l’extérieur et non un couloir. Dès lors, cela impliquera des travaux très conséquents d’ouverture d’un mur porteur. Cette option requiert, en outre, d’en passer, a minima, par une déclaration préalable de travaux auprès des services d’urbanisme puisqu’il sera également question d’une modification de l’aspect extérieur.
En outre, dans certaines structures, le passage sera obligatoire par un architecte afin de s’assurer qu’une ouverture de cette nature ne mettra pas le reste du bâtiment en péril. Le coût associé pourrait alors être de 5 000 à 6 000 € pour l’ensemble de la prestation.
Et si, la structure présente ne permet pas d’ajouter un nouvel accès totalement indépendant du premier, et que l’appartement d’origine dispose d’assez d’espace, il sera alors possible de solutionner ce problème en créant un sas distribuant deux nouvelles portes, à l’intérieur de l’ancien appartement. Notez qu’une telle option viendra grignoter une partie des m² disponibles.
Les travaux de création d’ouvertures
La lumière naturelle est indispensable. Pour en bénéficier, il est alors important de bien penser ses ouvertures, que ce soit des fenêtres, des portes-fenêtres ou encore des fenêtres de toit.
S’il n’y a pas suffisamment d’ouverture, ou si la création de nouvelles cloisons entraîne la création de pièces aveugles, il faudra alors les créer via l’ouverture des murs porteurs. Comme dans le cas de la porte d’entrée, cela découlera sur une modification de l’aspect extérieur et requerra l’accord du syndic de copropriété.
Si toutes les autorisations nécessaires ne sont pas obtenues, il reste encore possible de ruser en plaçant, au sein de l’appartement, des surfaces vitrées entre les différents espaces afin de permettre la circulation de la lumière. Cette circulation lumineuse pourra aussi être augmentée par l’ajout de miroirs.
Les travaux de création de pièce
Les créations de pièce
Pour toute nouvelle pièce, il faudra penser aux cloisons, aux finitions et également, selon les cas, aux nouveaux revêtements de sol ou de mur. Attention, si certaines pièces ne demandent pas des budgets trop gourmands, ce n’est pas le cas des pièces telles que les pièces d’eau ou les cuisines qui nécessitent des équipements assez spécifiques.
La création d’une salle de bains
Pour une salle de bains, les cloisons sélectionnées devront être résistantes à l’humidité, de même que l’ensemble des revêtements retenus. Par ailleurs, pour le sol, un matériau antidérapant est recommandé pour éviter tout risque de chute.
Il faut aussi savoir que le coût de cette pièce est étroitement lié à la gamme et au type d’équipements sanitaires installés. En effet, une simple cabine de douche sera bien moins onéreuse qu’une douche à l’italienne par exemple.
Selon les besoins et selon la disposition d’origine des alimentations et évacuations, il se peut que des travaux de plomberie complémentaires soient indispensables au bon fonctionnement des installations.
Dans la salle de bains, il sera indispensable de s’en tenir aux normes électriques qui interdisent la présence de branchements sur certaines zones de la pièce.
La création d’une cuisine
A l’instar de la salle de bains, la cuisine demande un autre gros budget, notamment en raison du coût de ses équipements, mobiliers et électroménagers, et du niveau de gamme retenu.
Dans la cuisine, il faudra penser en amont la disposition des électroménagers et de l’évier afin de placer les bons raccordements aux bons endroits.
Les autres postes à prévoir
Il existe de nombreux postes de dépenses auxquels il faut penser lors de la division d’un appartement en deux. En voici quelques-uns.
Le jardin et terrasses
Dans le cas d’un appartement placé en rez-de-chaussée et disposant d’un jardin, de même que des logements de copropriétés assortis de terrasses, balcons et autres toit–terrasse, il faudra réfléchir à la répartition de ces parties.
Le choix le plus simple pourra être de proposer une utilisation partagée ou exclusive de la totalité de la surface extérieure. Mais il sera parfois aussi possible de diviser cette surface en deux parties, notamment dans le cas du jardin.
Selon les cas, il faudra adapter les charges d’entretien ou organiser la gestion des tâches en lien avec cet entretien par les occupants.
Le stationnement
Sur certains secteurs, les services d’urbanisme, afin de répondre à la problématique du stationnement, peuvent imposer la création d’une place de parking associée avec le nouveau logement créé. Ceci peut aussi être appliqué lorsque ce nouveau logement est le résultat d’une division d’appartement.
Pour éviter d’essuyer un refus trop tardif, il est donc indispensable de penser à cette notion dès le début du projet afin de vous assurer que cela ne sera pas un frein à votre projet.
D’ailleurs, parmi les solutions à cette obligation, il est possible d’acheter ou de louer un emplacement déjà existant, aussi bien au sein même de la copropriété qu’à proximité de cette dernière.
Créer un logement conforme aux normes : ce que vous devez savoir
Dans votre phase projet, d’autres critères doivent être pris en compte afin de créer des logements conformes aux attentes et aux normes en vigueur.
Les surfaces du logement
Tout d’abord, les surfaces du logement doivent répondre à la législation en la matière afin de pouvoir être jugé décent et compatible à la location.
C’est alors le décret du 30 janvier 2002 qui apporte les informations à ce sujet et voici ce qu’il indique :
- le logement doit disposer d’une pièce principale d’au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m
- à défaut, le logement doit faire au moins 20 m3.
Il ne sera pas possible de considérer qu’une salle de bains de 5 m², associée à une seconde pièce d’eau de 4 m², indépendante, répond à ce critère.
Par ailleurs, lorsqu’il est question d’une surface de 9 m², cette dernière est bien entendu une surface dite “utile”. Cela signifie que les surfaces des éléments suivants ne sont pas comptabilisées :
- les murs et cloisonnements
- les escaliers
- les embrasures de fenêtres et de portes
Certaines pièces ne sont pas non plus prises en compte dans ce calcul de surface, à savoir :
- les caves, les greniers
- les combles non aménagés
- les parties séchoirs
- les balcons et les loggias
- les pièces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m
Une fois la réglementation énoncée, sachez tout de même que, dans la pratique, un studio est jugé comme viable lorsqu’il présente une surface d’au moins 18 m² pour une personne. Pour un couple, il faut un minimum de 28 m² pour offrir le confort attendu.
Les équipements et normes du logement
Le décret énoncé pour les surfaces décline également des informations quant aux équipements qui devront être présents dans le logement pour qu’il soit, une fois encore, considéré comme décent.
| Équipement/norme |
Les prérequis |
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Les équipements obligatoires |
Le logement doit disposer de : – sa propre alimentation en eau potable – d’évacuations des eaux usées – de son réseau électrique indépendant – d’un système de chauffage fonctionnel Par ailleurs, il sera doté : – d’un coin cuisine – d’une douche Enfin, les WC devront être indépendants de la pièce dédiée à la prise des repas. Ces WC pourront alors être accessibles dans un espace dédié du logement ou à l’extérieur de ce dernier (s’ils restent tout de même facilement accessibles et dans le même bâtiment). |
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Les normes |
En rénovation, vous ne serez pas soumis à la « Loi Handicap » du 11/02/2005 portant sur l’accessibilité des logements. Toutefois, se pencher sur cette question d’accessibilité PMR (personnes à mobilité réduite) peut être intéressant et permettre un accès à tous dans votre logement, voire pour vous-même ou un proche, dans les prochaines années. Le stationnement, comme vu précédemment, est une autre norme à observer et peut varier d’un secteur à un autre. |
Le problème du logement non conforme
Si, après travaux, vos appartements ne répondent finalement pas aux normes édictées, il sera alors jugé non conforme. Si cela n’est pas forcément un souci lorsque les logements sont occupés par une même famille, sans projet de location, cela en deviendra un si le projet est, au contraire, de faire du locatif.
En effet, dans le cadre de la location, un logement non conforme n’ouvrira pas les droits aux aides de l’Etat pour le locataire (CAF, APL). Par ailleurs, le locataire pourra demander à ce que des travaux de mise aux normes soient engagés.
Pour éviter les mauvaises surprises, il est alors possible de se rapprocher d’un professionnel, à savoir le Conseil en Architecture, Urbanisme et Environnement (CAUE). Ce dernier a pour rôle de renseigner et de conseiller dans l’élaboration de tels projets. Notez que ce service est gratuit.
Les démarches administratives
Avant même d’entamer les travaux, il est important que vous connaissiez les différentes démarches administratives à mettre en œuvre.
A moins que l’appartement à diviser ne fasse partie d’un bâtiment qui vous appartient intégralement, vous devrez généralement observer les règles et contraintes de la copropriété. Dès lors, vous aurez plusieurs types de démarches à prévoir.
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Type de démarches |
Ce que vous devez savoir |
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Les démarches en matière d’urbanisme |
Dans le cas de travaux entraînant un agrandissement de l’emprise au sol ou des surfaces de plancher de plus de 40 m², un permis de construire devient indispensable. Cette surface peut être abaissée à 20 m² si, à l’issue des travaux, la construction dépasse les 150 m² de surface. |
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De 5 à 40 (ou 20) m² d’agrandissement ou d’emprise au sol, une autorisation préalable de travaux sera suffisante. Cette autorisation sera par ailleurs incontournable si, dans le cadre de votre division, la création d’ouvertures sur l’extérieur est prévue. En effet, comme déjà énoncé, il s’agit d’une modification de l’apparence extérieure, ce qui est soumis à autorisation. |
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Dans le cas où des modifications de l’apparence extérieure sont envisagées, il sera parfois nécessaire, aussi, de se rapprocher des architectes des Bâtiments de France et d’obtenir leur accord. Ce sera le cas si les bâtiments visés sont implantés dans un secteur proche d’un site classé. |
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Enfin, avant tout projet, il est fortement recommandé de consulter le PLU (Plan Local d’Urbanisme) local. En effet, ce document apporte un grand nombre d’indications quant aux règles portant sur : – l’aménagement de stationnements – la modification de façade – les dimensions de logements – la présence ou non sur une zone urbaine (ou à urbaniser)… |
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Les démarches en regard de la copropriété |
En copropriété, il est nécessaire, avant toute chose, de consulter le règlement intérieur. Ce dernier peut, en effet, porter certaines restrictions sur des sujets bien précis, notamment en cas de projet de division d’un bien. |
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Le plus souvent, d’ailleurs, ce règlement de copropriété oblige à une soumission du projet de division à l’approbation du syndicat des propriétaires. Dans des cas plus rares, il peut simplement interdire un tel projet. |
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A défaut de précision dans le règlement intérieur, cette division est permise. Toutefois, cela devra obligatoirement être notifié pour permettre de calculer la nouvelle répartition des tantièmes selon la nouvelle répartition de surface pour chaque occupant de la copropriété. |
Ainsi, il est nécessaire de vérifier les réglementations avant de lancer votre projet puisque, comme vous venez de le voir, certaines peuvent bloquer la division tandis que d’autres requièrent une demande particulière.
FAQ
Est-ce que je peux transformer mon appartement de 50 m² en deux ?
Le projet est en effet possible, par contre, il faudra prendre garde à proposer les nouveaux logements dans des dimensions correctes. A minima, il est considéré qu’il faut 18 m² pour un studio et 28 m² pour un appartement dédié à un couple sans enfant afin d’offrir un tant soit peu de confort.
Je possède un appartement en copropriété que j’aimerais scinder en deux pour loger ma mère, de manière partiellement indépendante. Suis-je obligé de lui mettre des compteurs séparés ?
Si c’est vous qui êtes en charge de payer les factures des deux logements, alors vous n’êtes pas contraint de faire poser des compteurs d’eau et d’électricité distincts de votre logement. Toutefois, si vous veniez à mettre ce second logement en location, vous aurez besoin de ces compteurs séparés.
Est-il possible d’ouvrir de nouvelles fenêtres dans un appartement ?
Selon la configuration et la structure du bâtiment, cette opération peut être possible. A défaut, pour un logement sous les toits, il reste la solution du puits de lumière ou du Velux. Attention, il faudra obtenir l’accord du syndic de copropriété et obtenir une autorisation préalable de travaux.
Est-il facile de séparer un appartement en deux ?
Tout dépend, en réalité des équipements présents et de la configuration des lieux. Par exemple, si le logement d’origine dispose déjà de deux pièces d’eau réparties de part et d’autre de la future cloison de séparation, cela facilitera alors clairement les choses. Le cas échéant, il sera indispensable de créer une pièce d’eau, ce qui implique une modification importante du réseau d’eau et d’évacuation.
