Acheter un ancien atelier ou hangar afin d’en faire le nid douillet de vos rêves dans une version loft ultra moderne est un véritable pari qui requiert de bien réfléchir en amont et de savoir où l’on met les pieds. Nos experts vous livrent un grand nombre de notions dont vous devez avoir conscience avant de démarrer les travaux !
La faisabilité du projet
Un projet d’aménagement de loft entraîne nombre de questions auxquelles il est indispensable de répondre avant de lancer les travaux. Ainsi, parmi les interrogations, vous devrez vous pencher sur les points suivants :
Mon projet est-il viable ?
Si vous vous projetez parfaitement dans cet ancien atelier, cela ne veut pas forcément dire que vos idées de réagencement et d’aménagement correspondent aux possibilités offertes par les lieux. Peut-être, aussi, que le site vous plaît beaucoup, mais que vous ne voyez pas comment en faire le loft de vos rêves.
Dans les deux cas, l’apport d’un architecte sera un plus indiscutable et sera même obligatoire pour les surfaces de plus de 150 m². Ce dernier pourra valider ou non vos idées, vous proposer des alternatives si besoin ou vous aider à concevoir votre habitat de demain.
Parmi les points de vigilance à avoir lors de l’aménagement de ce type de volume, il faut sérieusement étudier :
- le confort thermique : plus les volumes sont vastes et plus ils sont complexes à chauffer
- le confort acoustique : il peut y avoir des phénomènes de réverbération du son ou de nuisances issues de l’extérieur
- la lumière naturelle : puits de lumière, ajout de fenêtres, baies vitrées ou verrières, les solutions pour capter plus de lumière naturelle, indispensable à tout logement, sont multiples
Une bonne anticipation peut alors permettre de prévoir à la fois des solutions techniques en matière d’isolation et de chauffage, mais aussi d’aménagement avec la prévision de tapis, rideaux…
Mon projet sera-t-il autorisé ?
Un autre point à éclaircir très rapidement est celui de l’acceptation de votre projet. En effet, transformer un local professionnel en logement requiert d’en passer par des démarches bien particulières. Sachez déjà que, que vous touchiez ou non à l’aspect extérieur du bâtiment, vous devrez demander un permis de construire.
Par ailleurs, voici quelques éléments à contrôler :
- s’assurer que la commune où est situé le bien accepte les changements de destination des locaux professionnels
- dans le cas d’une copropriété :
- s’assurer que le règlement de copro n’empêche pas ce changement de destination
- la réalisation des travaux devra en outre être autorisée lors d’une assemblée générale
Afin de vous prémunir de mauvaises surprises et de vous retrouver avec un local dont vous ne pourriez rien faire, prenez vos dispositions lors de la signature du compromis de vente. Pour ce faire, vous avez le droit de faire ajouter une clause suspensive pour pallier un éventuel refus de permis de construire ou de changement de destination, voire de préemption en cours.
Sur un plan plus technique, cette rénovation/réagencement de local devra à la fois respecter la RT 2012 pour la partie isolation et la norme NF C 15-100 pour la partie électrique. Par ailleurs, dans le cadre de votre projet, sachez qu’il vous sera, selon les secteurs, indispensable de prévoir une place de stationnement.
Les impératifs en termes de raccordement
Un autre élément auquel il est important de porter attention est celui en lien avec les raccordements aux différents réseaux, notamment pour l’eau ou l’électricité, voire le gaz et même les évacuations ou encore le téléphone. C’est la viabilisation de votre projet.
Dans de vieux locaux, il se peut que ces raccordements n’aient jamais été faits. Dès lors, non seulement il faudra être sûr que la réalisation de ces raccordements sera effectivement et techniquement possible, mais il faudra aussi en étudier la charge financière qui peut, selon les cas, se révéler rédhibitoire.
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Postes de dépense |
Fourchettes de prix |
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Eau (alimentation) |
moins de 10 mètres |
800 à 1 400 € |
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le mètre linéaire supplémentaire |
autour de 50 € |
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Eau (évacuation) |
tout-à-l’égout |
2 200 à 5 500 € |
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Electricité |
1 800 à 2 600 € |
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Gaz |
600 à 1 600 € |
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Téléphone |
300 à 2 000 € |
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Les polluants
Enfin, un autre point non négligeable lors de la réhabilitation d’un local en loft consiste en son assainissement. En effet, si des polluants nocifs à votre santé y sont présents, l’édifice devra alors être dépollué.
Pour savoir si cette opération est nécessaire, il est alors possible de consulter le diagnostic amiante qui sera impérativement effectué dans le cadre de la vente.
Mais vous pourrez aussi faire réaliser un diagnostic immobilier et un diagnostic plomb (qui ne sont obligatoires que lors de la vente d’un logement) afin de vous assurer de pouvoir entrer dans un logement sain. De plus, vous pourrez demander une expertise en lien avec l’activité qu’abritait le local afin de vous assurer qu’il ne reste pas de polluants.
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Postes de dépense |
Fourchettes de prix |
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diagnostic |
diagnostic amiante |
150 à 300 € |
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diagnostic immobilier |
170 à 400 € |
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diagnostic plomb |
240 à 600 € |
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travaux de dépollution |
désamiantage |
300 à 500 € la tonne |
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décapage d’une peinture au plomb |
4 000 à 8 500 € |
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La mise en œuvre
En premier lieu, une fois la dépollution et la viabilisation effectuées, il faut procéder aux travaux de réhabilitation et de transformation du bâtiment en loft. C’est cette étape qui permettra de le rendre habitable.
La réhabilitation d’un loft
La réhabilitation porte principalement sur les murs et la toiture de la structure.
Ainsi, c’est le moment de se charger de la création des ouvertures, de la reprise des sols (généralement en terre battue ou en ciment), de la toiture et de l’isolation de l’ensemble (depuis les sols jusqu’aux plafonds).
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Postes de dépense |
Fourchettes de prix |
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création d’ouvertures (hors fournitures) |
ouvrir un mur porteur pour une porte |
autour de 1 000 € |
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ouvrir un mur porteur pour une fenêtre |
à partir de 500 € |
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ouvrir un mur porteur pour une baie vitrée |
de 1 000 à 2 500 € |
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agrandir l’ouverture d’un mur porteur |
de 1 000 à 7 000 € |
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supprimer un mur de refend |
de 10 000 à 20 000 € |
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de 40 à 600 € |
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isolation (fourniture et pose) |
isolation des sols |
de 20 à 55 € par m² |
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isolation des murs par l’intérieur |
de 40 à 60 € par m² |
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isolation des murs par l’extérieur sous enduit |
de 85 à 180 € par m² |
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isolation des plafonds par l’intérieur (combles perdus) |
de 18 à 53 € par m² |
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de 100 à 300 € par m² |
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reprise des sols |
couler une dalle béton (pour remplacer la terre battue) |
de 40 à 60 € par m² |
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couler une chape sur un sol en ciment |
de 5 à 30 € par m² |
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reprise de la toiture |
de 30 à 300 € par m², voire plus |
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La transformation du loft
Une fois cette réhabilitation faite, il faudra encore faire des travaux afin de réaliser la transformation des lieux en véritable loft. La plupart du temps, il faudra ainsi créer intégralement certains espaces tels que les sanitaires et la cuisine qui ne sont pas prévus dans des hangars.
Selon les envies, vous pourrez créer des espaces distincts via des cloisons en dur ou un vaste espace de vie, parfois simplement marqué par des cloisons mobiles ou vitrées. Les espaces nuit et sanitaire seront automatiquement cloisonnés un minimum, ne serait-ce que pour garantir une certaine intimité et un minimum de calme.
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Postes de dépense |
Fourchettes de prix (fourniture et pose) |
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les créations complètes de pièces |
création complète d’une cuisine ouverte |
de 5 000 à 20 000 € |
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création de la salle de bain ou de douche |
de 1 000 à 2 000 € par m² |
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les cloisonnements |
création de délimitation type verrière industrielle |
de 300 à 1 200 € par m² |
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création de cloison en BA13 |
de 12 à 145 € par m² |
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création de cloison mobile |
de 60 à 2 000 € (hors pose) |
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la mezzanine |
création d’une mezzanine et de son escalier (sans garde corps ni cloison) |
de 1 400 à 23 500 € |
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les travaux d’électricité |
120 m² sans chauffage électrique |
de 10 000 à 12 000 € |
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120 m² avec chauffage électrique |
de 12 000 à 15 000 € |
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les travaux de chauffage |
chauffage central au gaz avec ECS (1 chaudière murale mixte et 7 radiateurs en acier) |
de 8 000 à 10 000 € |
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chauffage et ECS électriques (7 convecteurs et un chauffe-eau de 200 litres) |
de 4 000 à 4 900 € |
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de 35 à 70 € de l’heure |
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La décoration du loft
Vient enfin la décoration de votre loft. Cela embarque les finitions pour les différents revêtements.
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Postes de dépense |
Fourchettes de prix au m² (fourniture et pose) |
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les revêtements de sol |
carrelage |
de 50 à 120 € |
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parquet |
de 20 à 130 € |
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lino |
de 25 à 50 € |
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moquette |
de 40 à 90 € |
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béton ciré |
de 100 à 150 € |
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résine |
de 150 à 300 € |
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les revêtements muraux |
peinture |
de 20 à 60 € |
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enduits |
de 30 à 50 € |
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papier peint |
de 20 à 30 € |
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faïence |
de 40 à 70 € |
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les revêtements de plafond |
peinture |
de 25 à 65 € |
Mais il faudra également penser à la mise en place des différents éclairages de vos espaces :
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Postes de dépense |
Fourchettes de prix (fourniture seule) |
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l’éclairage de sol |
spot intégrables dans le sol |
de 10 à 500 € |
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l’éclairage mural |
appliques |
de 5 à 200 € |
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l’éclairage de plafond |
luminaires |
de 2 à 2 000 € |
Les conseils pour un aménagement de loft
Maintenant que nous avons fait un tour assez complet des différents postes de dépense en lien avec l’aménagement d’un loft, voici quelques conseils qui pourraient vous être utiles.
- Comment conserver l’effet industriel ?
Pour garder un bel esprit industriel malgré une réhabilitation complète, il est possible de se tourner vers des revêtements capables de reprendre l’aspect du béton et d’opter pour des aménagements intégrant de l’acier et du verre.
- Comment bien penser son projet de A à Z ?
Pour un projet parfaitement pensé, notamment dans ce type de réhabilitation lourde et bien particulière, il est recommandé de s’en remettre à un architecte. Ce dernier saura comment exploiter au mieux les espaces et les volumes disponibles tout en respectant les différentes contraintes des lieux pour vous créer un loft à la hauteur de vos attentes. Ce professionnel pourra, en outre, prendre en charge l’ensemble des démarches administratives qui, nous l’avons vu, ne sont pas si simples.
Les aides envisageables pour l’aménagement d’un loft
Vous l’aurez compris, l’aménagement d’un loft demande un budget assez conséquent. Il faudra en moyenne compter une enveloppe globale d’au moins 1 000 à 2 000 € par m² selon les matériaux utilisés notamment.
Dans le cadre de ce type de travaux, il est éventuellement possible, généralement en fonction de vos ressources, et automatiquement selon la nature exacte des travaux engagés, de bénéficier de certaines aides.
Par exemple, pour toute la partie performance énergétique qui embarque à la fois les isolations et les installations de chauffage à haute performance, notamment, des aides de l’Anah sont accessibles via MaPrimeRénov’. Les CEE sont également accordés dans ce cas et parfois, aussi, des subventions locales. Par ailleurs, les travaux de cette nature sont assortis d’un taux de TVA réduit à 5.5 %. Il faudra par contre impérativement se tourner vers des professionnels disposant du label RGE pour avoir droit à ces aides.
Le prêt à taux zéro peut également vous être accordé dans le cadre de cette rénovation. Mais ce changement de destination intéresse aussi certaines localités qui, pour sauver leur patrimoine architectural, sont prêtes à aider les projets sur des locaux désaffectés.
